FAQ sulla compravendita di case e appartamenti

a cura dell'agenzia immobiliare di Parma Mutti Casa-

Daniela Carolia

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ex Tecnocasa di Parma a Parma dal 1996 Daniela CArolia

 

 

In questa pagina rispondiamo alle domande che più frequentemente ci vengono poste da chi sta cercando di vendere o acquistare una casa a Parma.

 

 

 

NEWS-RITORNO I.C.I. SULLA PRIMA CASA-GOVERNO MONTI.

Ici prima casa: Monti ha prospettato la reintroduzione dell'Ici sulla prima casa perchè l'esenzione costituisce, nel confronto internazionale, un'anomalia del nostro ordinamento tributario.
L'Ici era stata ridotta dal governo Prodi e abolita da quello Berlusconi.

 

Ricordo che era intenzione di Prodi di aggiornare le rendite catastali dei beni immobili.

Se ricordate prima del 2006 le imposte di registro prima e seconda casa veniva calcolate sull'importo dichiarato in atto .Il Governo Prodi introdusse quella che poi chiamammo dichiarazione Binaria -ovvero-una dichiarazione del prezzo corisposto e la dichiarazione della rendita catastale.

Alleggerendo inizialemnte le spese il vero scopo di questa manovra fu allora quello di portare gli uffci erariali a crearsi un vero e proprio osservatorio immobiliare per poi riuscire (allora aveva previsto il governo Prodi )ad aggiornare le rendit catastali a fine 2010,cosa che poi non avvenne per ovvi motivi.

La reintroduzione dell'Ici sulla prima casa sembra quasi certa,ma nessuno per ora ha ventilato ipotesi su un aggiornamento delle rendite catastali.

 

Gli effetti che la reintroduzione dell'Ici potrà avere sul mercato immobiliare vanno considerati con una analisi ben piu' ampia sui fattori attuali che stanno caratterizzando il mercato immobiliare e l'economia in generale.

Quello che noi pensiamo è che , sostanzialmente, sono i giovani prevalentemente a comprare la prima casa. Sono gli stessi giovani che hanno difficoltà a trovare un impiego stabile e in linea a volte con gli studi affrontati, sono i giovani che a fatica riescono ad ottenere un mutuo,o a sostenere una rata mensile di mutuo sempre piu' impegnativa unita a un costo della vita sempre maggiore;per questo motivo noi pensiamo che la reintroduzione dell'ici in rapporto con i fattori politici  e finanziari attuali possa rendere l'aquirente ancor piu' oculato e timoroso rallentando inevitabilmente e ulteriormente i tempi di compravendita di un immobile,di una casa,LA CASA DA ABITARE!

D'ALTRO CANTO "LA PATRIMONIALE" RIATTIVEREBBE UN'ALTRA PARTE DEL SETTORE IMMOBILIARE, OVVERO, L'ACQUISTO DEL MATTONE COME INVESTIMENTO SICURO.

QUESTO METTERA' ALLA PROVA QUEGLI AGENTI IMMOBILIARI CHE NON HANNO MAI VERAMENTE CAPITO QUANTO NON SIA TANTO IMPORTANTE VENDERE ED ESULTARE E NON RICORDARSI PIU' DEL CLIENTE,QUANTO AVER SEGUITO I PROPRI CLIENTI NEL TEMPO ANCHE DOPO L'ACQUISTO O LAVENDITA O L'EROGAZIONE DI UN MUTUO.

 

Che tasse devo pagare se vendo casa?

  

Nessuna. Un tempo calcolavamo INVIM (imposta su valore immobiliare) che ad oggi non c'è più. Un buon consulente immobiliare però deve controllare l'esistenza di un'eventuale plusvalenza.

 

Cosa è la plusvalenza?

 

la plusvalenza è la differenza che risulta esistere agli uffici erariali tra somma pagata per l'acquisto dell'immobile e la somma percepita per la vendita dell'immobile. Se esistono i presupposti e la compravendira è soggetta a tassa-plusvalenza viene tassato al 20% il risultato della sottrazione tra importo

- risultante agli uffici erariali - percepito oggi ed importo -risultante agli uffici erariali corrisposto  precedentemente .

 

Posso vendere anche se devo finire di pagare mutuo?

 

Certamente. Il 90% degli immobili che vendiamo ha ancora mutuo in corso.

 

Avrei trovato la casa da acquistare ma dovrei prima vendere la mia casa. Cosa posso fare per non perdermi la casa dei miei sogni senza rischiare?


Diciamo che purtroppo l'80 per cento dei venditori si farà pochi scrupoli e vi farà sottoscrivere una proposta d'acquisto per l'immobile dicendovi che vi darà sei mesi tempo per vendere il vostro ,se avvertite la sensazione di avere a che fare con Ponzio Pilato fermatevi, informatevi e riflettete...

 

Se malauguratamente quei sei mesi passeranno senza che voi vendiate il vostro immobile sarete costretti a stipulare compromesso con la cifra indicata sulla proposta... se questo non avverrà saranno comunque, se mi consentite il termine, "grane" per il compratore costretto a perdere la somma versata come caparra CONFIRMATORIA ed a riconoscere la provvigione che spetta all'agenzia.

 

Può succedere invece di vendere il proprio immobile in fretta e furia ad un prezzo molto basso per non essere inadempienti all'acquisto della casa e per realizzare la somma necessaria all'acquisto. Se la valutazione del Consulente immobiliare era gonfiata per indurvi ad acquistare l'immobile che vi ha proposto, avete perso tempo e siete comunque costretti ad acquistare, vendendo la vostra casa ad un importo inferiore di quello che vi era stato promesso.
TUTTO QUESTO NON DEVE ACCADERE!

 

Ecco come si dovrebbe procedere o almeno come procediamo noi di Mutti Casa Parma.

 

Meglio perdere l'immobile dei sogni che quello già in cui si abita!!!!

Noi cerchiamo di far procedere la vendita del vostro immobile e l'acquisto dell'altro con sincronia. Se siete proprietari di una casa che dovete vendere per acquistare l'altra casa di cui siete innamorati, prima di muoversi in qualsiasi direzione siamo noi a venire casa vostra.


Dopo un attenta visita e mille domande che riguardano il vostro immobile, in 2 giorni formuleremo una valutazione scritta della vostra casa o appartamento, nella quale vi segnaleremo il prezzo di stima e il tempo di vendita stimato. Ci sediamo a tavolino insieme e mettiamo tutto sulla bilancia: tempi, soldi, abitudini, cambiamenti.


Analizziamo insieme il prezzo di vendita e quello di acquisto e, in caso la situazione lo richieda, forniamo una consulenza per un eventuale mutuo da aggiungersi all'importo realizzato con la vendita del vostro immobile.
Solo dopo queste considerazioni procediamo sottoscrivendo una proposta d'acquisto inerente all'immobile dei vostri sogni, vincolata però alla vendita della vostra casa attuale (clausola sospensiva) e contestualmente riceviamo incarico di vendita del vostro immobile vincolato in forma scritta all'acquisto di una casa, villa o appartamento di vostro gradimento.

 

Quando un cliente vi versa la somma richiesta all'atto preliminare, voi sarete in grado successivamente di versare la somma richiesta dalla vostra controparte all'atto preliminare. Nel 90% dei casi risolviamo la permuta. Considerando che, in quel 10% di permute non riuscite, il cliente non perde nulla, se non il sogno della nuova abitazione, poco male!

 

In questi casi si ricomincia a cercare (permuta in realtà è scambio e in questo caso il termine viene usato impropriamente, ma è entrato da tempo nel linguaggio comune).


Spesso ci capita di risolvere permute più complesse che coinvolgono 4-5 immobili; sono pratiche complicate poiché coinvolgono 4 o 5 famiglie (12-16 persone), ma sono più che risolvibili con competenza, trasparenza e buon senso da parte dei professionisti e delle parti contraenti.

Come faccio a capire se posso comprare come prima casa?


La legge sull'agevolazione prima casa parla chiaro: non si deve mai aver usufruito dell'agevolazione prima casa su tutto il territorio nazionale. Non si deve essere proprietari di immobili o di quote di proprietà (ad esempio ereditate) nello stesso comune in cui stiamo acquistando la prima casa.


Inoltre l'abitazione non deve essere classificata come "abitazione di lusso". Questo vale anche per abitazioni in nuova costruzione e in corso di costruzione purché sussistano tutti i requisiti sopracitati.


Specifichiamo che ovviamente l'abitazione acquistata deve essere adibita a Propria Abitazione con regolare residenza. Posso usufruire dell'abitazione prima casa anche se compro l'appartamento attiguo giustificando però che l'abitazione che ne risulterà non ricadrà nella categoria di lusso.

Sono un professionista. Posso comprare lo studio come prima casa?


Purtroppo no. L'agevolazione viene applicata solo su immobili a destinazione "abitazione civile", escludiamo quindi esercizi di arte, professione o impresa.

Posso acquistare come prima casa e tenere la residenza da mia madre?


La legge dice che entro 18 mesi è necessario trasferire la residenza nel comune in cui è situato l'immobile.

Voglio dichiarare un importo inferiore nell'atto notarile per pagare meno tasse. E' Possibile?


Sbagliatissimo! Ad oggi ciò che si esegue in atto è una Dichiarazione Binaria. Si dichiara cioè la rendita catastale e la somma corrisposta tra acquirente e venditore.
Le tasse che andremo a pagare come prima o seconda casa saranno calcolate sulla rendita catastale e non più (da anni ormai) sul valore dichiarato nell'atto notarile. Siamo fortunati se l'immobile che stiamo acquistando ha una rendita catastale bassa.

Ho dato incarico di vendita ad un'agenzia immobiliare e mi hanno chiesto il rogito, ma io non voglio che vengano in possesso di miei documenti


Tra i doveri e obblighi del mediatore rientra l'imparzialità nei confronti delle parti e l'accertamento tecnico e giuridico sullo stato dell'immobile.
Per fare ciò è necessario consultare la documentazione inerente all'immobile, dal rogito, al regolamento di condominio, dalle spese condominiali, agli eventuali lavori deliberati, visure ipotecarie e catastali, ecc..

Inoltre il rogito non registrato ed esposto non varrebbe nulla e ognuno di noi non sarebbe proprietario della propria casa poiché, in termini più semplici io sono proprietario della tal cosa quando ho detto e dimostrato a tutti che è mia.

Noi tutti siamo in possesso di una copia dell'atto notarile che viene registrato all'ufficio del registro (Agenzia dell'entrate) e conservato in Conservatoria.

 

QUANTO COSTANO LE CASE A PARMA?

I Prezzi delle case a Parma
Stabilità nel centro storico, dove gli investitori occupano un ruolo importante, attirati dalla presenza delle facoltà umanistiche e da una richiesta di immobili in locazione molto alta. Spesso ad investire sono proprio genitori di studenti provenienti da tutta Italia, oppure risparmiatori che preferiscono l’investimento immobiliare all’investimento finanziario. La scelta ricade in genere su monolocali e bilocali dal valore compreso tra 100 e 150 mila euro. La domanda di immobili in locazione proviene da studenti ma anche da professionisti e, in parte minore, da famiglie. Per l’affitto di un bilocale si spendono 550 euro al mese, per un trilocale la spesa è compresa tra 750 ed 800 euro al mese. Le famiglie alla ricerca della prima casa o della casa di sostituzione in genere cercano tagli ampi.

Tra le vie più prestigiose e richieste del centro storico da segnalare via Farini e le vie interne, caratterizzate da soluzioni rinascimentali di pregio realizzate tra il 1700 ed il 1800. Ci sono corti antiche con giardino interno, appartamenti con soffitti alti ed affreschi e soluzioni con portineria. Ad acquistare sono di solito professionisti e le valutazioni sono comprese tra 2800 e 5000 euro al mq a seconda del grado di ristrutturazione dell’immobile. Top price si possono toccare per soluzioni particolarmente prestigiose, come ad esempio quelle acquistabili dopo il recupero di un ex convento in zona Borgo Giacomo Tommasini, con quotazioni che raggiungono 7000 euro al mq.

ZONA OSPEDALE PRATI BOCCHI

In quella che una volta era considerata una zona popolare,dove erano site molte fabbriche:la Pezziol,la Robuschi,la Braibanti ora sorgono cantiri e nuove costruzioni.

Le case costruite allora (1957-1970)nel quartiere Prati Bocchi e nel Quartiere Ospedale e Palazzetto dello Sport riscuotono molto successo pur avendo un età che supera i 30 anni,per la presenza delle Facoltà di Medicina e dell’Azienda Ospedaliera,per la ricchezza di servizi adatti alle famiglie(scuole,centri commerciali,negozi,parchi,il Palazzetto dell Sport stesso).

I nostri uffici trattano in particolare queste zone e la zona periferica di Vicofertile.

Nell’arco di 5 anni realizzeremo una nuova apertura Mutticasa in Città.

Ad ora Non a caso le nostre sedi occupano le zone maggiormente curate dai nostri operatori.

Usato da € 1400 a €.2100

Nuovo da €.2700 a € 3.500

 

VICOFERTILE  .

VICOFERTILE STA AFFRONTANDO UNA GRANDE ESPANSIONE SOPRATTUTTO PER MERITO DELLE GIOVANI FAMIGLIE CHE HANNO DECISO DI ACQUISTARE QUI.

Vicofertile si trova a 2 km da Parma.E' servita da autobus.'E' una zona in forte espansione che non ha risentito della flessione del mercato immobiliare.

Dal 2001 il prezzo del "nuovo" ha registrato sempre numeri in salita a fronte della forte richiesta da parte di chi desisderava il nuovo in prossimità della città a prezzi un pò più contenuti.Anche ad oggi possiamo affermare che è un mercato in crescita. Chi ha acquistato il bilocale ad uso investimento riesce a ottenere un affitto mensile pari a 400-500,00 euro ,non eccessivamente differente dai prezzi dei bilocali di  città.

Il primo cantiere in Stradello Grassi è stato intermediato da Enzo Mutti e Daniela Carolia che da allora hanno potuto registrare e monitorare l'andamento del mercato della piccola frazione che tra pochi anni sarà un quartiere di Parma.Molti clienti nel 2001 hanno venduto a Parma case usate e comprato case nuove a Vicofertile quando i prezzi erano ancora più bassi di oggi.

USATO  da €.1500  a € 1800

NUOVO da €.1900 a € 2.900

 

 

 

 

Cittadella
L’area di Cittadella è quella che si sviluppa intorno a via Solferino ed intorno al Parco della Cittadella. Si tratta di un’area molto prestigiosa e richiesta, caratterizzata dalla presenza di verde e di soluzioni signorili come ville in stile liberty ed appartamenti signorili degli anni ‘60. I prezzi sono allineati a quelli del centro storico. Da segnalare nel Centro storico una forte richiesta di box auto, anche a causa delle numerose aree a traffico limitato. L’offerta è molto bassa, il prezzo di un box singolo è di 70-75 mila euro mentre il canone di locazione mensile è di 100-120 euro. In lieve ribasso le quotazioni di Cittadella est, caratterizzata da soluzioni datate sulle quali si riescono ad ottenere sconti maggiori rispetto a soluzioni di recente costruzione.

USATO da €.1800,00 a €.2.500

NUOVO da € 3200  a € 4.500

 

 

 

 

 

 

 

Con Mutticasa qualsiasi consulenza sul territorio di Parma è gratuita e non impegnativa all'acquisto o alla vendita o locazione.

Percepiamo il nostro compenso solo all'eventuale conclusione dell'affare.

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Comunicazione importante.

Le nostre società ad un tempo pluriaffiliate al franchising Tecnocasa a Parma e al franchising Tecnorete non hanno più nessun legame con suddetti franchisor. Diffidate di professionisti che vantino rapporti di collaborazione con noi e che non riconoscete nelle foto della pagina "chi siamo e come operiamo".

 

Lo staff Mutticasa: Enzo, Daniela, Luca, Nicola, Luana, Marzia, Chiara

 

 

 

 

 

 

 


 

 

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